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Calculer sa capacité d’emprunt
Combien pouvez-vous emprunter ? Saisissez vos revenus, vos crédits en cours et votre apport : Mortgage Studio trouve le prix maximal selon la règle des 35 % du HCSF, frais de notaire et assurance compris, avec un test de hausse de taux. Gratuit, rien ne quitte votre navigateur.
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Saisissez les offres de vos banques et voyez laquelle coûte vraiment le moins : les intérêts pendant le taux fixe, le capital restant ensuite et le TAEG avec les frais. Comparez des offres de même durée de taux fixe pour un résultat juste.
Aucune offre pour l’instant. Ajoutez-en une, ou utilisez « Ajouter au comparatif » dans la simulation.
Un calcul, pas un conseil financier. Taux, frais et règles d’octroi varient d’une banque à l’autre et changent – vérifiez votre offre avant de signer.
Vos chiffres restent sur votre appareil. Mortgage Studio calcule dans votre navigateur et ne garde vos valeurs que dans ce navigateur. Pas de compte, pas d’e-mail, pas de formulaire de contact – personne ne vous rappelle ensuite.
Pas un conseil financier. L’outil montre le calcul d’un prêt avec les chiffres que vous saisissez. Taux, frais et accord de la banque dépendent de l’établissement et de votre situation – lisez bien votre offre avant de signer.
Comment la banque calcule votre capacité d’emprunt
La banque part de vos revenus nets avant impôt. La mensualité de tous vos crédits, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de ces revenus, sur 25 ans au plus. Avec 4 300 € nets par mois, 30 000 € d’apport et un taux de 3,3 %, cela donne :
| Niveau | Taux d’endettement | Prix maximal | Prêt | Mensualité avec assurance |
|---|---|---|---|---|
| Confortable | 30 % | 257 000 € | 249 745 € | 1 286,09 € |
| Habituel | 33 % | 280 000 € | 274 700 € | 1 414,60 € |
| Limite HCSF | 35 % | 296 000 € | 292 060 € | 1 504,00 € |
Le prix tient compte des frais de notaire, de la garantie et des frais de dossier, payés par l’apport. La banque regarde aussi votre reste à vivre : avec des revenus modestes ou une famille nombreuse, elle reste souvent sous les 35 %.
Un exemple chiffré : un appartement à 280 000 €
Vous achetez un appartement ancien à 280 000 € avec 30 000 € d’apport. Les frais de notaire – en réalité surtout des droits de mutation – font environ 7,5 % dans l’ancien, soit 21 000 €. S’y ajoutent la caution du prêt (environ 2 800 €) et les frais de dossier (900 €) : 24 700 € au total. Vous empruntez donc 274 700 €.
À 3,3 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance est de 1 345,92 €. L’assurance emprunteur à 0,3 % par an du capital emprunté ajoute 68,68 €, soit 1 414,60 € par mois. Sur 25 ans, vous payez 129 078 € d’intérêts et 20 604 € d’assurance. Le TAEG, qui compte ces frais et l’assurance, est de 3,96 %.
Un remboursement anticipé de 15 000 € la cinquième année – une prime, un héritage, la vente d’une voiture – change beaucoup :
- Avec 15 000 € remboursés la 5e année
- Sans remboursement anticipé
Taux d’endettement : la règle des 35 %
Depuis 2022, une règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’impose aux banques : la mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt, et la durée 25 ans (27 ans dans le neuf, avec un différé). Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
Avec 4 300 € de revenus nets par mois, la mensualité maximale est donc de 1 505,00 €. À 3,3 % sur 25 ans et avec 30 000 € d’apport, cela permet d’acheter jusqu’à 280 000 € en restant à 33 %, la marge habituelle. L’onglet « Capacité d’emprunt » fait ce calcul avec vos chiffres et un test de hausse de taux.
Pourquoi Mortgage Studio plutôt qu’un simulateur rapide ?
Un simulateur de base prend trois chiffres et affiche une mensualité. Un achat immobilier, c’est davantage : des frais avant même d’emprunter, une assurance qui pèse lourd, des remboursements anticipés et une banque qui vérifie votre taux d’endettement. Mortgage Studio réunit tout au même endroit :
| Simulateur de base | Mortgage Studio | |
|---|---|---|
| Frais d’achat | Oubliés : le prêt paraît plus petit qu’il n’est | Frais de notaire ancien ou neuf, garantie, frais de dossier – pour 7 pays, chaque taux modifiable |
| Assurance emprunteur | Souvent ignorée | Dans la mensualité, dans le coût total et dans le TAEG |
| Remboursement anticipé | Absent | Chaque année, chaque mois ou en une fois – pour raccourcir la durée ou baisser la mensualité |
| Capacité d’emprunt | Un autre outil, d’autres hypothèses | Les mêmes chiffres, la règle des 35 % et un test de hausse de taux |
| Comparer les banques | Une offre après l’autre | Jusqu’à quatre offres côte à côte, avec le taux effectif frais compris |
| Vos données | Souvent un formulaire pour votre téléphone | Pas de compte, pas de formulaire – rien ne quitte votre navigateur |
Mortgage Studio est conçu par LoschaZ, un studio indépendant. Nous ne sommes ni courtier ni banque, ne touchons aucune commission et ne revendons aucun contact : aucun chiffre n’est orienté vers un produit.
Frais de notaire : ancien ou neuf
Les « frais de notaire » sont surtout des taxes. Dans l’ancien, les droits de mutation font 5,8 à 6,3 % selon le département ; avec la rémunération du notaire et les débours, comptez 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, la TVA est déjà dans le prix et les droits sont réduits : 2 à 3 %. Pour quelques prix :
| Prix | Ancien (environ 7,5 %) | Neuf (environ 2,5 %) |
|---|---|---|
| 200 000 € | 15 000 € | 5 000 € |
| 280 000 € | 21 000 € | 7 000 € |
| 400 000 € | 30 000 € | 10 000 € |
Ajoutez la garantie du prêt : une caution (environ 1 % du prêt, dont une partie peut être rendue à la fin) ou une hypothèque, un peu plus chère. L’outil compte la caution et les frais de dossier dans le TAEG.
Cinq leviers pour payer moins, chiffrés
Tous les chiffres prolongent l’exemple ci-dessus :
- Apporter plus. 20 000 € d’apport en plus réduisent les intérêts de 9 398 € et l’assurance de 1 500 €.
- Raccourcir la durée. Sur 20 ans au lieu de 25, la mensualité passe à 1 565,06 €, mais les intérêts tombent de 129 078 € à 100 915 € – et les taux sur 20 ans sont souvent un peu plus bas.
- Changer d’assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez la changer à tout moment. À 0,15 % au lieu de 0,3 %, elle coûte 10 302 € de moins sur 25 ans.
- Rembourser par anticipation. 15 000 € la cinquième année font économiser 14 048 €. Les indemnités sont plafonnées à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant.
- Comparer le TAEG. Le taux nominal ne dit pas tout : frais de dossier, garantie et assurance changent le coût. Saisissez vos offres dans l’onglet « Comparer les offres ».
Le vocabulaire du crédit, simplement
| Terme | Ce qu’il veut dire |
|---|---|
| Taux nominal | Le taux annuel sur le capital restant dû, hors assurance et frais. |
| TAEG | Le taux annuel effectif global : taux nominal plus frais de dossier, garantie et assurance obligatoire. Le bon chiffre pour comparer. |
| Apport personnel | Ce que vous financez vous-même. Les banques attendent souvent au moins les frais de notaire. |
| Taux d’endettement | La part de vos revenus nets prise par les crédits ; 35 % au plus, assurance comprise. |
| Capital restant dû | Ce que vous devez encore. Il baisse lentement au début, plus vite à la fin. |
| Tableau d’amortissement | Le détail de chaque échéance : intérêts, capital, assurance et capital restant. |
| IRA | Indemnités de remboursement anticipé : au plus six mois d’intérêts sur la somme remboursée, et 3 % du capital restant. |
Vos chiffres restent sur votre appareil
Revenus, épargne et prix d’un logement sont privés. Mortgage Studio fait tous les calculs dans votre navigateur : il n’envoie rien à notre serveur et ne demande aucun compte. Vos valeurs restent dans ce navigateur pour la prochaine fois – « Réinitialiser » remet l’exemple. Un lien partagé ne contient que les chiffres de la simulation, après le # de l’adresse, une partie que les navigateurs n’envoient jamais à un serveur.
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Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Prenez 35 % de vos revenus nets mensuels, retirez vos autres crédits : c’est la mensualité maximale, assurance comprise. L’onglet « Capacité d’emprunt » transforme cette mensualité en prix d’achat, frais de notaire compris.
Quel apport faut-il ?
Les banques attendent en général au moins les frais de notaire et de garantie, soit 8 à 10 % du prix dans l’ancien. Un apport plus élevé améliore le taux et le dossier.
Mortgage Studio est-il gratuit ?
Oui. Pas de compte, pas d’e-mail, aucune limite. Le site est financé par des annonces sous l’outil, jamais dedans.
Comment la mensualité est-elle calculée ?
Avec la formule classique du prêt amortissable : la mensualité constante qui rembourse capital et intérêts sur la durée. Chaque mois, les intérêts sont un douzième du taux annuel sur le capital restant, arrondis au centime ; le reste rembourse le capital. L’assurance s’ajoute, calculée sur le capital emprunté.
Pourquoi ma banque trouve-t-elle quelques euros de différence ?
Les banques arrondissent autrement, comptent les jours autrement ou intègrent des frais. Saisissez le même taux, la même durée, la même assurance et les mêmes frais que l’offre : l’écart devient minime. Seule l’offre de prêt fait foi.
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal est le prix de l’argent. Le TAEG y ajoute les frais de dossier, la garantie et l’assurance obligatoire. Deux offres au même taux nominal peuvent avoir des TAEG différents – le plus bas est le moins cher.
Puis-je rembourser mon prêt par anticipation ?
Oui, totalement ou en partie. La banque peut demander des indemnités, plafonnées à six mois d’intérêts sur la somme remboursée et à 3 % du capital restant ; beaucoup d’offres les suppriment, négociez-le.
Mes données sont-elles enregistrées ?
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