Die kurze Antwort
Rechne drei Posten zusammen: die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 9 bis 15 % des Preises), die Monatsrate und die Zinsen über die ganze Laufzeit. Bei 420.000 € in NRW, 90.000 € Eigenkapital und 3,6 % Sollzins zahlst du allein 229.952 € Zinsen.
Kostenloses Tool öffnenSo sehen die Schritte aus
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Alle Schritte gibt es auch als Text.
- Wähle das Land und trag Kaufpreis und Eigenkapital ein.
- Öffne „Buying costs“ (Kaufnebenkosten): Jeder Posten hat seinen üblichen Satz und lässt sich ändern.
- Die Rate ändert sich sofort – in den USA mit Steuer, Versicherung und PMI.
- Unter „Charts“ zeigt „Total cost“ Darlehen, Zinsen und Nebenkosten.
- Darunter steht der Tilgungsplan für jedes Jahr, auch als CSV.
Was du vor dem Einzug zahlst
Unser Beispiel: eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen für 420.000 € mit 90.000 € Eigenkapital. Vor dem ersten Euro Darlehen fallen die Kaufnebenkosten an – und Banken wollen sie meist aus eigenem Geld bezahlt sehen.
Zusammen sind das 50.694 €, also 12,1 % des Kaufpreises. Was vom Eigenkapital übrig bleibt, verringert das Darlehen: Finanziert werden 380.694 €.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %) | 27.300 € |
| Notar und Grundbuch (rund 2 %) | 8.400 € |
| Makler (3,57 %) | 14.994 € |
| Darlehen | 380.694 € |
Die Monatsrate und was sie enthält
Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.776,57 €. Im ersten Monat sind davon 1.142,08 € Zinsen und nur 634,49 € Tilgung.
Dazu kommen Kosten, die nicht in der Rate stehen: Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und eine Rücklage für Reparaturen. Plane sie ein, bevor du die höchste Rate wählst, die die Bank dir gibt.
Die Zinsen über die ganze Laufzeit
Bleibt der Zins gleich, ist das Darlehen nach 28 Jahre und 8 Monate getilgt, und du hast 229.952 € Zinsen gezahlt. Im ersten Jahr verringern nur 7.741 € von 21.319 € die Schuld.
Kaufpreis, Nebenkosten und Zinsen zusammen: 700.646 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind noch 289.210 € offen – dafür brauchst du dann einen neuen Zins.
So rechnest du deinen Kauf durch
Land und Bundesland
Öffne Mortgage Studio, wähl unter „Land“ „Deutschland (€)“ und öffne „Kaufnebenkosten“. Dort stellst du dein Bundesland ein; die Grunderwerbsteuer passt sich an.
Kaufpreis und Eigenkapital
Trag „Kaufpreis“ und „Eigenkapital“ ein. Ohne Makler setzt du dessen Satz auf 0.
Zins und Tilgung
Gib den „Sollzins (pro Jahr)“ aus deinem Angebot, die „Anfängliche Tilgung (pro Jahr)“ und die „Zinsbindung“ ein.
Gesamtkosten ansehen
Unter „Grafiken“ zeigt „Gesamtkosten“ den ganzen Betrag. Der „Tilgungsplan“ listet jedes Jahr; „CSV herunterladen“ öffnet ihn in Excel.
Wo die Summe kleiner wird
- Mehr Eigenkapital senkt Darlehen und Zinsen – unter 80 % Beleihungsauslauf gibt es oft einen besseren Zins.
- Eine höhere Tilgung kostet mehr im Monat, spart aber viel Zins und senkt die Restschuld nach der Zinsbindung.
- Sondertilgungen, so früh wie möglich, wirken am stärksten.
- Angebote nach dem Effektivzins vergleichen, nicht nur nach dem Sollzins.
Noch Fragen?
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken tun das, verlangen dann aber einen deutlich höheren Zins. Im Tool siehst du den Effekt, wenn du das Eigenkapital um die Nebenkosten verringerst.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % etwa in NRW, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Mortgage Studio hat alle 16 Sätze; wähl dein Bundesland unter „Kaufnebenkosten“.
Zahle ich den Makler als Käufer allein?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägst du höchstens die Hälfte der Provision (§ 656c BGB).
Quellen & hilfreiche Details
- GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: residential property rates
- CFPB – When can I remove private mortgage insurance (PMI)?
- Grunderwerbsteuergesetz (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB – Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
- BOE – Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Die Bildschirmaufnahmen zeigen LoschaZ-Tools mit eigens erstellten Beispieldateien. Sie dienen zur Erklärung und sind keine Tests auf jedem Handy oder Zusagen für ein identisches Ergebnis. Es sind keine Kundendateien.
