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Tilgungsplan erstellen
Erstell den kompletten Tilgungsplan deiner Baufinanzierung: Monat für Monat oder pro Jahr mit Zinsen, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld – mit Grafiken, CSV-Download für Excel und sauberer Druckansicht. Kostenlos, ohne Anmeldung.
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Trag die Angebote deiner Banken ein und sieh, welches wirklich weniger kostet: die Zinsen während der Zinsbindung, die Restschuld danach und den Effektivzins mit Gebühren. Vergleiche Angebote mit gleicher Zinsbindung, dann ist das Ergebnis fair.
Noch keine Angebote. Füg eins hinzu oder nutz „Zum Vergleich“ im Plan.
Eine Berechnung, keine Finanzberatung. Zinsen, Gebühren und Kreditregeln unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich – prüf dein Angebot, bevor du unterschreibst.
Deine Zahlen bleiben auf deinem Gerät. Mortgage Studio rechnet in deinem Browser und merkt sich deine Werte nur in diesem Browser. Kein Konto, keine E-Mail, kein Kontaktformular – niemand ruft dich danach an.
Keine Finanzberatung. Das Tool zeigt die Rechnung eines Darlehens mit deinen Eingaben. Zinsen, Gebühren und die Kreditentscheidung hängen von der Bank und von dir ab – lies dein Angebot genau, bevor du unterschreibst.
So liest du einen Tilgungsplan
Jede Zeile ist ein Monat oder ein Jahr. Die Rate bleibt gleich, aber ihre Teile verschieben sich: Zinsen fallen auf die Restschuld an, deshalb sind sie am Anfang am höchsten; der Rest tilgt. Im ersten Jahr des Beispiels sind 13.578 € von 21.319 € Zinsen; ab 2036 überwiegt die Tilgung.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|
| 2027 | 13.578 € | 7.741 € | 372.953 € |
| 2028 | 13.295 € | 8.024 € | 364.929 € |
| 2031 | 12.381 € | 8.938 € | 339.052 € |
| 2036 | 10.621 € | 10.698 € | 289.210 € |
| 2041 | 8.515 € | 12.804 € | 229.555 € |
| 2046 | 5.994 € | 15.325 € | 158.154 € |
| 2051 | 2.977 € | 18.342 € | 72.694 € |
| 2055 | 178 € | 13.540 € | 0 € |
- Zinsen
- Tilgung
Über der Tabelle wechselst du zwischen Jahren und Monaten. „CSV herunterladen“ liefert jeden Monat für Excel, Numbers oder Google Sheets; „Drucken / PDF“ druckt Übersicht, Grafik und Jahrestabelle.
Ein Rechenbeispiel: 420.000 € in Nordrhein-Westfalen
Du kaufst eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen für 420.000 € und hast 90.000 € Eigenkapital. Zuerst gehen die Kaufnebenkosten weg: 6,5 % Grunderwerbsteuer (27.300 €), rund 2 % für Notar und Grundbuch (8.400 €) und 3,57 % Makler (14.994 €) – zusammen 50.694 €. Finanzieren musst du also 380.694 €.
Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.776,57 € im Monat. Im ersten Monat sind davon 1.142,08 € Zinsen und nur 634,49 € Tilgung. Nach 10 Jahren Zinsbindung hast du 121.704 € Zinsen gezahlt und schuldest noch 289.210 €. Bleibt der Zins gleich, bist du nach 28 Jahre und 8 Monate schuldenfrei.
Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr sieht dieselbe Finanzierung so aus:
- Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr
- Ohne Sondertilgung
- Ende Zinsbindung
Nach der Zinsbindung: die Anschlussfinanzierung
Die meisten deutschen Darlehen haben 10 oder 15 Jahre Zinsbindung – getilgt sind sie dann aber noch lange nicht. Für die Restschuld brauchst du einen neuen Zins, und niemand weiß heute, wie hoch er sein wird. Rechne deshalb mit einem höheren Satz: Kostet die Anschlussfinanzierung im Beispiel 5,6 % statt 3,6 %, steigt die Rate für die 289.210 € Restschuld auf 2.084,17 €, wenn du in derselben Zeit fertig werden willst.
Zwei Hebel senken dieses Risiko: eine höhere Tilgung von Anfang an und Sondertilgungen. Beide drücken die Restschuld, auf die der neue Zins fällt. Mit 3 % statt 2 % Tilgung beträgt die Rate 2.093,82 €, und nach 10 Jahren schuldest du nur noch 243.467 €.
Gut zu wissen: Nach zehn Jahren kannst du jedes Darlehen mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung (§ 489 BGB). Eine lange Zinsbindung schützt dich also, ohne dich über zehn Jahre hinaus festzuhalten.
Warum Mortgage Studio statt eines schnellen Rechners?
Ein einfacher Kreditrechner nimmt drei Zahlen und zeigt eine Rate. Ein Hauskauf ist mehr: Nebenkosten, bevor du einen Euro leihst, ein Zins, der nur eine Zeit lang fest ist, Sondertilgungen mit Grenze im Vertrag und eine Bank, die dein Einkommen prüft. Mortgage Studio rechnet alles an einem Ort:
| Einfacher Rechner | Mortgage Studio | |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | Fehlen – das Darlehen wirkt kleiner, als es ist | Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar, Makler, Bankgebühren für 7 Länder, jeder Satz änderbar |
| Nach der Zinsbindung | Nicht sichtbar | Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Zinsen bis dahin |
| Sondertilgung | Eine Art, wenn überhaupt | Jährlich, monatlich und einmalig, mit der Jahresgrenze deines Vertrags – für kürzere Laufzeit oder niedrigere Rate |
| Kann ich mir das leisten? | Eigener Rechner mit anderen Annahmen | Dieselben Zahlen, die Regel der Banken in deinem Land und ein Stresstest mit höherem Zins |
| Banken vergleichen | Ein Angebot nach dem anderen | Bis zu vier Angebote nebeneinander, mit Effektivzins inklusive Gebühren |
| Deine Daten | Oft ein Formular für Telefonnummer und E-Mail | Kein Konto, kein Formular – nichts verlässt deinen Browser |
Mortgage Studio kommt von LoschaZ, einem unabhängigen Studio. Wir vermitteln keine Kredite, nehmen keine Provision und geben keine Kontakte weiter – keine Zahl wird in Richtung eines Produkts geschoben.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Nebenkosten, und jedes Bundesland legt sie selbst fest – zwischen 3,5 % und 6,5 %. Dazu kommen rund 1,5–2 % für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlst du als Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision. Für 420.000 € Kaufpreis bedeutet die Grunderwerbsteuer:
| Bundesland | Steuersatz | bei 420.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.700 € |
| Baden-Württemberg | 5 % | 21.000 € |
| Niedersachsen | 5 % | 21.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 21.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 21.000 € |
| Thüringen | 5 % | 21.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 23.100 € |
| Hamburg | 5,5 % | 23.100 € |
| Sachsen | 5,5 % | 23.100 € |
| Berlin | 6 % | 25.200 € |
| Hessen | 6 % | 25.200 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 25.200 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 27.300 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 27.300 € |
| Saarland | 6,5 % | 27.300 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 27.300 € |
Die meisten Banken möchten, dass du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlst. Finanzierst du sie mit, steigt der Beleihungsauslauf über 100 % – das geht, kostet aber spürbar mehr Zins.
Österreich: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragung ins Grundbuch, 1,2 % für das Pfandrecht der Bank, dazu Vertragserrichtung und Makler – bei 390.000 € kommen gut 42.000 € zusammen. Schweiz: Handänderungssteuer und Gebühren je nach Kanton; Banken prüfen die Tragbarkeit mit 5 % kalkulatorischem Zins, 1 % Unterhalt und der Amortisation der zweiten Hypothek. Beide Länder kannst du oben im Tool wählen.
Fünf Wege zu weniger Zinsen – mit Zahlen
Alle Zahlen setzen das Beispiel oben fort, damit du siehst, was jeder Hebel wert ist:
- Mehr Eigenkapital. 20.000 € mehr senken die Zinsen über die ganze Laufzeit um 12.081 €. Liegt der Beleihungsauslauf unter 80 % oder 60 %, gibt es oft zusätzlich einen besseren Zins.
- Höher tilgen. 3 % statt 2 % Tilgung kostet 317,25 € mehr im Monat, spart aber 59.526 € Zinsen – schuldenfrei nach 22 Jahre statt 28 Jahre und 8 Monate.
- Sondertilgung nutzen. Üblich sind 5 % des Darlehens pro Jahr kostenlos. Schon 5.000 € im Jahr sparen hier 69.661 €.
- Angebote vergleichen. 0,2 Prozentpunkte weniger Zins – 3,4 % statt 3,6 % – sparen allein in der Zinsbindung 6.661 €. Hol mindestens drei Angebote ein und leg sie im Tab „Angebote vergleichen“ nebeneinander.
- Auf den Effektivzins schauen. Gebühren machen ein Darlehen teurer, als der Sollzins sagt. Der Effektivzins rechnet sie ein; trag die Gebühren jedes Angebots ein, und das Tool berechnet ihn.
Die Begriffe einfach erklärt
| Begriff | Was er bedeutet |
|---|---|
| Sollzins | Der Zins pro Jahr auf das, was du schuldest. Jeden Monat zahlst du ein Zwölftel davon auf die Restschuld. |
| Effektivzins | Der Zins mit allen Kosten, die du für das Darlehen zahlst. Die faire Zahl, um Angebote zu vergleichen. |
| Anfängliche Tilgung | Der Teil des Darlehens, den du im ersten Jahr zurückzahlst, in Prozent. Weil die Zinsen sinken, steigt die Tilgung danach von selbst. |
| Annuitätendarlehen | Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate. Der Zinsanteil schrumpft jeden Monat, der Tilgungsanteil wächst. |
| Zinsbindung | So lange ist der Zins fest. Danach bekommt die Restschuld einen neuen Zins. |
| Restschuld | Was du noch schuldest – am Ende der Zinsbindung der Betrag für die Anschlussfinanzierung. |
| Beleihungsauslauf | Das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Je niedriger, desto besser meist der Zins. |
| Sondertilgung | Eine Zahlung zusätzlich zur Rate. Sie senkt die Restschuld sofort, alle späteren Zinsen werden kleiner. |
Deine Zahlen bleiben auf deinem Gerät
Einkommen, Erspartes und der Preis einer Immobilie sind privat. Mortgage Studio rechnet komplett in deinem Browser: Es schickt nichts an unseren Server und braucht kein Konto. Deine Werte bleiben in diesem Browser gespeichert, damit sie beim nächsten Mal da sind – „Zurücksetzen“ holt die Beispielwerte zurück. Ein geteilter Link enthält nur die Zahlen des Plans, hinter dem # der Adresse, und diesen Teil schicken Browser nie an einen Server.
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Häufige Fragen
Kann ich den Tilgungsplan in Excel öffnen?
Ja. „CSV herunterladen“ speichert jeden Monat – Datum, Rate, Zinsen, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld – als Datei, die Excel, Numbers und Google Sheets direkt öffnen.
Warum sinkt die Restschuld am Anfang so langsam?
Weil die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, und die ist am Anfang am höchsten. Je kleiner sie wird, desto mehr von jeder Rate tilgt – der Plan zeigt das Jahr für Jahr.
Ist Mortgage Studio kostenlos?
Ja. Kein Konto, keine E-Mail, keine Grenze. Die Seite finanziert sich über Werbung unter dem Tool, nie darin.
Wie wird die Monatsrate berechnet?
Als Annuität: Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12, oder bei fester Laufzeit die Rate, die das Darlehen in gleichen Monatsbeträgen zurückzahlt. Jeden Monat werden die Zinsen auf die Restschuld berechnet und auf den Cent gerundet; der Rest der Rate tilgt.
Warum weicht meine Bank um ein paar Euro ab?
Banken runden anders, zählen Tage anders oder rechnen Gebühren ein. Trag denselben Zins, dieselbe Tilgung und dieselben Gebühren wie im Angebot ein, dann ist der Unterschied klein. Verbindlich ist immer das Angebot.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der Preis für das Geld. Der Effektivzins rechnet zusätzlich die Kosten ein, die du für das Darlehen zahlst. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können verschiedene Effektivzinsen haben – der niedrigere ist günstiger.
Wie viel Sondertilgung ist erlaubt?
Üblich sind 5 % des Darlehens pro Jahr ohne Kosten; manche Banken erlauben 10 % oder mehr, oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Trag die Grenze deines Vertrags unter „Grenze pro Jahr“ ein, dann rechnet das Tool damit.
Werden meine Daten gespeichert?
Nur in diesem Browser, damit sie beim nächsten Mal da sind. An unseren Server geht nichts. „Zurücksetzen“ holt die Beispielwerte zurück.
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